Vendere una casa ereditata in Lussemburgo: tasse, notaio e tempi (guida 2026)

Quando un genitore o un parente lascia una casa o un appartamento in Lussemburgo, gli eredi vivono un lutto e, allo stesso tempo, devono sbrigare formalità con scadenze precise. Vendere una casa ereditata in Lussemburgo è possibile — ma solo dopo alcuni passaggi, e solo se tutti gli eredi sono d’accordo.

Questa guida segue i passaggi in ordine: il notaio, la dichiarazione di successione, le tasse di successione, la comproprietà tra eredi, le imposte sulla vendita e i documenti. Ogni regola proviene da fonti ufficiali (guichet.lu, l’AED, l’amministrazione delle imposte dirette e il Codice civile). Regole verificate a ottobre 2026.

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Cosa succede all’immobile al momento del decesso

Secondo l’articolo 724 del Codice civile lussemburghese, i beni del defunto — e i suoi debiti — passano agli eredi dal momento del decesso.

Secondo guichet.lu, un erede può accettare puramente e semplicemente, accettare con beneficio d’inventario (acceptation sous bénéfice d’inventaire: i debiti si pagano solo fino al valore ricevuto) oppure rinunciare — queste ultime due scelte si fanno presso la cancelleria del tribunale circondariale, entro 3 mesi e 40 giorni dal decesso.

guichet.lu precisa che l’accettazione può essere tacita — ad esempio quando un erede vende un bene della successione. Chiarite quindi questo punto con il notaio prima di mettere in vendita.

Il coniuge superstite che eredita insieme ai figli può scegliere, secondo l’articolo 767-1 del Codice civile, tra la quota del figlio che riceve meno (almeno un quarto) e l’usufrutto della casa abitata insieme, con i mobili che la arredano. L’AED indica lo stesso termine di 3 mesi e 40 giorni per questa scelta. Con l’usufrutto, i figli hanno la nuda proprietà, e la vendita richiede l’accordo di tutti.

Il ruolo del notaio

• Cercare un testamento: la ricerca nel registro delle disposizioni di ultima volontà dell’AED costa 10 € online o 20 € su carta (guichet.lu).
• Stabilire chi sono gli eredi e le loro quote: l’articolo 815-11 del Codice civile prevede che, in mancanza di altro titolo, i diritti di ciascuno risultino dall’atto di notorietà (acte de notoriété) o dall’intestazione dell’inventario redatti dal notaio. Chiedete al vostro notaio quale documento preparerà.
• La dichiarazione di successione: il notaio non è obbligatorio ma è fortemente consigliato, soprattutto per una successione complessa (guichet.lu). Per una successione esente, può redigerla l’ufficio successioni dell’AED.
• In seguito, la divisione e l’atto di vendita.

Per i casi transfrontalieri, una legge del 14 giugno 2015 ha attuato il regolamento (UE) n. 650/2012 e il relativo certificato successorio europeo; il notaio vi dirà se vi serve.

La dichiarazione di successione e la sua scadenza

Dopo il decesso di una persona con ultimo domicilio in Lussemburgo, gli eredi e i legatari universali presentano la dichiarazione di successione (déclaration de succession) all’ufficio dell’AED (l’amministrazione del registro) dell’ultimo domicilio del defunto. Elenca attivo e passivo ed è la base delle tasse di successione.

Il termine decorre dal decesso: 6 mesi per un decesso in Lussemburgo, 8 mesi altrove in Europa, 12 mesi in America e 24 mesi in Africa o in Asia (guichet.lu aggiunge l’Australia). Il direttore dell’AED può prorogarlo su richiesta scritta di un erede, e la dichiarazione può essere rettificata entro sei settimane senza multa.

La dichiarazione va presentata anche quando non ci sono tasse da pagare. L’AED è esplicita; solo la rinuncia fa venir meno l’obbligo. Per una successione esente, guichet.lu indica che bastano i nomi degli eredi e i dati degli immobili in Lussemburgo che ricevono.

Documenti abituali: documento d’identità degli eredi, atto di morte, estratto catastale di meno di un anno, eventuale contratto di matrimonio e prove dei debiti. Quando le tasse sono dovute, il ritardo comporta una maggiorazione di un decimo dell’imposta, e di più se l’intimazione dell’ufficiale giudiziario resta senza seguito (AED).

Successione in Lussemburgo: tasse sugli immobili, chi paga cosa

Le tasse di successione (droits de succession) si calcolano sulla quota netta di ciascun erede. L’immobile è valutato al suo probabile valore di vendita il giorno del decesso, e l’AED può rettificare il valore dichiarato (guichet.lu) — vedete come funziona una stima immobiliare.

Sono esenti: ciò che ricevono figli, nipoti (in linea retta) o genitori entro la quota legale; tutto ciò che ricevono tra loro i coniugi; tutto ciò che ricevono tra loro i partner con dichiarazione di partenariato registrata da almeno 3 anni prima del decesso; e una successione il cui valore netto non supera 1.250 €. Un erede in linea retta che riceve più della quota legale paga il 2,5% sulla quota disponibile che gli viene lasciata e il 5% sul resto.

Aliquote di base per gli altri eredi: fratelli e sorelle 6% entro la quota legale e 15% oltre; zii e nipoti (figli di fratelli) 9%, poi 15%; prozii e pronipoti 10%, poi 15%; tutte le altre persone 15%. Queste aliquote sono maggiorate quando la quota netta supera 10.000 €, secondo una scala dell’AED da 1/10 a 22/10. Esempio di guichet.lu: una sorella che eredita 550.000 € netti paga il 6% maggiorato di 14/10, cioè il 14,4% — 79.200 €. Le tasse si pagano in linea di principio entro 6 settimane dalla richiesta dell’AED.

Se il defunto viveva all’estero ma possedeva un immobile in Lussemburgo, gli eredi presentano una dichiarazione di trasferimento per causa di morte (déclaration de mutation par décès) all’ufficio AED del luogo dell’immobile; si tassano solo gli immobili lussemburghesi, con le stesse aliquote ed esenzioni (guichet.lu). Le eventuali imposte all’estero vanno verificate con un consulente di quel paese.

Comproprietà tra eredi (indivision): tutti devono essere d’accordo

Fino alla divisione (partage), gli eredi sono proprietari insieme, in comunione (indivision). L’articolo 815-3 del Codice civile richiede il consenso di tutti i comproprietari per gli atti di amministrazione e di disposizione. La vendita è un atto di disposizione: tutti gli eredi devono essere d’accordo e firmare. Possono dare mandato a uno di loro, ma per stipulare o rinnovare un contratto di locazione serve un mandato speciale.

L’erede che vuole cedere solo la propria quota a un estraneo deve prima notificarlo agli altri, che hanno un mese per esercitare la prelazione (art. 815-14). Le soluzioni abituali: vendere insieme, assegnare l’immobile a un erede che versa agli altri un conguaglio (soulte) nella divisione, oppure tenerlo e affittarlo di comune accordo.

E se un erede rifiuta?

L’articolo 815 stabilisce che nessuno può essere costretto a restare in comunione: la divisione può sempre essere chiesta, salvo rinvio deciso dal giudice o per accordo. Se un erede rifiuta, decide il tribunale (art. 823); un immobile non comodamente divisibile viene venduto all’asta (licitation) davanti al tribunale, o davanti a un notaio se tutti gli eredi sono maggiorenni e d’accordo (art. 827). Il tribunale può anche autorizzare un erede ad agire da solo se il rifiuto di un altro mette in pericolo l’interesse comune (art. 815-5). Rivolgetevi a un avvocato prima di arrivare a questo punto.

Le imposte quando vendete una casa ereditata: la plusvalenza

La regola chiave è all’articolo 102 della legge sull’imposta sul reddito (LIR): quando un immobile è stato acquisito a titolo gratuito — per successione, o come lotto in una divisione ereditaria, anche con conguaglio — il prezzo di acquisto è quello pagato dall’ultimo proprietario che lo ha comprato, e l’erede si considera averlo acquisito in quella data. L’amministrazione fiscale lo ripete nel suo modello 700. Due conseguenze:

• I cinque anni si contano dall’acquisto del defunto (o dall’ultimo acquisto precedente), non dal decesso.
• Il valore indicato nella dichiarazione di successione non è il vostro prezzo di acquisto ai fini dell’imposta sul reddito; serve per le tasse di successione.

Più di cinque anni dopo quell’acquisto

Il guadagno è una plusvalenza di cessione (bénéfice de cession): prezzo di vendita meno prezzo di acquisto rivalutato con il coefficiente ufficiale del suo anno, più le spese legate alla vendita (LIR art. 99ter e 102). Possono poi applicarsi due abbattimenti:

• 75.000 € a persona per un immobile costruito ereditato in linea retta che i genitori del venditore (o del coniuge) usavano come residenza principale, concesso una sola volta e dedotto per primo (art. 130, comma 5);
• 50.000 € (100.000 € per i coniugi tassati congiuntamente), ridotti degli importi già usati nei dieci anni precedenti (art. 130, comma 4).

Secondo guichet.lu, questo guadagno è tassato a metà dell’aliquota globale (al massimo 21%), più, in linea di principio, contributi calcolati dall’amministrazione fiscale (ACD).

Meno di cinque anni dopo quell’acquisto

Se il defunto aveva comprato meno di cinque anni prima della vostra vendita, il guadagno può essere un utile speculativo (bénéfice de spéculation), tassato con le aliquote progressive ordinarie — un’aliquota marginale fino al 42% secondo guichet.lu — senza quegli abbattimenti. La soglia temporanea di due anni valeva solo per alcune vendite del 2025. Chiedete a un consulente fiscale o all’ACD come si applica al vostro caso.

L’esenzione per la residenza principale

Riguarda la residenza principale del venditore (LIR art. 102bis); di norma non si applica quindi agli eredi che non ci abitano. Se ci abitavate, chiedete a un consulente fiscale. In ogni caso la vendita va dichiarata all’ACD per l’anno dell’atto notarile (modelli 100 e 700) — anche dai non residenti (guichet.lu).

Esempio (fittizio): due fratelli ereditano un appartamento

La madre di Anna e Luca, vedova, muore in Lussemburgo nell’ottobre 2025 senza testamento. Il suo appartamento, comprato nel 2004 per 250.000 €, era la sua casa. Anna e Luca lo ereditano a metà.

• Dichiarazione: entro aprile 2026 (6 mesi). Linea retta, quote legali: nessuna tassa di successione, ma la dichiarazione va presentata.
• Vendita: sono d’accordo e firmano l’atto nel novembre 2026 per 650.000 €. Nessuno dei due ci abita.
• Periodo di possesso: contato dal 2004 — più di cinque anni, anche se vendono circa un anno dopo il decesso.
• Prezzo di acquisto: 250.000 € × 1,51 (coefficiente 2004 del testo LIR in vigore al 1° gennaio 2026) = 377.500 €.
• Plusvalenza: 650.000 € − 377.500 € = 272.500 € prima delle spese deducibili, cioè 136.250 € ciascuno.
• Abbattimenti: −75.000 € e −50.000 € ciascuno (se non usati negli ultimi dieci anni): restano 11.250 € ciascuno, tassati con l’aliquota ridotta.

Se la madre avesse comprato nel 2023, le regole sull’utile speculativo andrebbero verificate con un consulente fiscale. Cifre puramente illustrative.

Preparare la vendita

• Una stima accettata da tutti gli eredi — la nostra stima gratuita è un punto di partenza.
• Il certificato di prestazione energetica (CPE, o passeport énergétique): obbligatorio quando un edificio residenziale cambia proprietario senza un CPE valido; vale 10 anni; gli annunci devono indicare la classe energetica e quella di isolamento termico. Eccezioni: vendita per demolizione o asta pubblica (licitation), tra le altre (guichet.lu). Vedete classe energetica e valore dell’immobile.
• Il documento del notaio sugli eredi, il documento d’identità di ogni erede, l’atto di proprietà del defunto, un estratto catastale e, per un appartamento, i documenti del condominio.
• Un eventuale contratto di locazione: se l’immobile è affittato, leggete vendere un immobile occupato da un inquilino.

Ogni erede firma poi il compromesso (compromis de vente) e l’atto notarile. In pratica è l’acquirente a pagare le imposte e le spese notarili dell’atto (vedete spese notarili e costi di acquisto). Per i passaggi generali, leggete come vendere un immobile in Lussemburgo.

Tempi realistici, fase per fase

Nessuna legge fissa la durata complessiva; ecco le fasi e le scadenze ufficiali:

• 1. Dopo il decesso: atto di morte, notaio, ricerca del testamento.
• 2. Scelte: accettare, accettare con beneficio d’inventario o rinunciare; la scelta del coniuge — 3 mesi e 40 giorni dal decesso.
• 3. Dichiarazione: 6 mesi da un decesso in Lussemburgo; eventuali tasse entro 6 settimane dalla richiesta dell’AED.
• 4. Decisione: vendere, rilevare o tenere; stima e CPE.
• 5. Vendita: compromesso e atto firmati da tutti gli eredi.
• 6. Imposte: dichiarare la vendita per l’anno dell’atto.

Checklist per gli eredi

• Scegliere un notaio e chiedere la ricerca del testamento.
• Chiarire l’accettazione dell’eredità prima di vendere.
• Ritrovare prezzo e data di acquisto del defunto.
• Ottenere una stima e il CPE.
• Mettere per iscritto: persona di riferimento, prezzo minimo, spese.
• Far stimare le imposte da un consulente fiscale prima del compromesso.

Domande frequenti

Ci sono tasse di successione tra genitori e figli in Lussemburgo?

Non sulla quota legale: ciò che si riceve in linea retta (genitori, figli, nipoti) è esente entro la quota legale. Ciò che la supera, ad esempio per testamento, è tassato al 2,5% o al 5% secondo guichet.lu.

Si paga la plusvalenza vendendo una casa ereditata in Lussemburgo?

È possibile. La plusvalenza si calcola dal prezzo e dalla data di acquisto del defunto (LIR art. 102). Dopo cinque anni può applicarsi un abbattimento di 75.000 € se era la residenza principale dei vostri genitori, più quello di 50.000 €; il resto è tassato a metà dell’aliquota globale. L’esenzione per la residenza principale vale solo se è la vostra. Un consulente fiscale può calcolare il vostro caso.

Qual è la scadenza della dichiarazione di successione?

6 mesi da un decesso in Lussemburgo; 8 mesi altrove in Europa, 12 in America, 24 in Africa o in Asia. L’AED può prorogarla su richiesta scritta.

Un erede può vendere da solo l’immobile ereditato?

No. Il Codice civile richiede il consenso di tutti i comproprietari. Un erede può cedere la propria quota a un terzo, ma gli altri hanno un diritto di prelazione.

Il periodo di cinque anni parte dal decesso?

No. Secondo l’articolo 102 LIR, l’erede si considera aver acquisito l’immobile quando lo ha acquisito il defunto (o l’ultimo proprietario che lo ha comprato).

Questo articolo è un’informazione generale, non una consulenza legale o fiscale. Ogni successione è diversa: il notaio, un consulente fiscale (o l’ACD) e, in caso di lite, un avvocato sono il riferimento per il vostro caso, e fanno fede solo i testi ufficiali. Regole verificate a ottobre 2026.

Fonti: guichet.lu — dichiarazione di successione, tasse di successione, accettare o rinunciare, dichiarare la vendita di un immobile, certificato energetico (in francese); AED — termini, esenzioni, aliquote, FAQ; ACD — LIR in vigore al 1° gennaio 2026 (art. 99bis, 99ter, 102, 102bis, 130), modello 700; Codice civile, art. 724, 767-1, da 815 a 815-14, 823, 827; legge del 14 giugno 2015.