Vendre un bien hérité au Luxembourg : fiscalité, notaire et calendrier (guide 2026)

Lorsqu’un parent ou un proche laisse une maison ou un appartement au Luxembourg, les héritiers vivent un deuil et doivent, en même temps, accomplir des formalités assorties de vrais délais. Vendre un bien hérité au Luxembourg est possible — mais seulement après quelques étapes, et seulement si tous les héritiers sont d’accord.

Ce guide reprend ces étapes dans l’ordre : le notaire, la déclaration de succession, les droits de succession, l’indivision, l’impôt sur la plus-value et les documents. Chaque règle provient de sources officielles (guichet.lu, l’AED, l’Administration des contributions directes et le Code civil). Règles vérifiées en octobre 2026.

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Que devient le bien au décès ?

Selon l’article 724 du Code civil, les biens du défunt — et ses dettes — sont transmis aux héritiers dès le décès.

D’après guichet.lu, un héritier peut accepter purement et simplement, accepter sous bénéfice d’inventaire (il ne paie alors les dettes qu’à concurrence de ce qu’il recueille) ou renoncer — ces deux dernières options se font au greffe du tribunal d’arrondissement, dans un délai de 3 mois et 40 jours à compter du décès.

guichet.lu précise que l’acceptation peut être tacite — par exemple lorsqu’un héritier vend un bien de la succession. Réglez donc ce point avec le notaire avant toute mise en vente.

Le conjoint survivant en présence d’enfants peut choisir, selon l’article 767-1 du Code civil, entre une part d’enfant le moins prenant (au moins un quart) et l’usufruit de l’immeuble habité en commun et des meubles qui le garnissent. L’AED indique le même délai de 3 mois et 40 jours pour cette option. En cas d’usufruit, les enfants ont la nue-propriété, et la vente nécessite l’accord de tous.

Le rôle du notaire

• Rechercher un testament : la recherche au registre des dispositions de dernière volonté de l’AED coûte 10 € en ligne ou 20 € sur papier (guichet.lu).
• Établir les héritiers et leurs parts : l’article 815-11 du Code civil prévoit qu’à défaut d’autre titre, les droits de chacun dans l’indivision résultent de l’acte de notoriété ou de l’intitulé d’inventaire établi par le notaire. Demandez à votre notaire quel document il établira.
• La déclaration de succession : le notaire n’est pas obligatoire, mais fortement recommandé, surtout pour une succession complexe (guichet.lu). Pour une succession exempte, le bureau des successions de l’AED peut la rédiger.
• Ensuite, le partage et l’acte de vente.

Pour les situations transfrontalières, une loi du 14 juin 2015 a mis en œuvre le règlement (UE) n° 650/2012 et son certificat successoral européen ; votre notaire vous dira s’il est utile dans votre cas.

La déclaration de succession et son délai

Après le décès d’une personne qui avait son dernier domicile au Luxembourg, les héritiers et légataires universels déposent une déclaration de succession auprès du bureau de l’AED du dernier domicile du défunt. Elle détaille l’actif et le passif et sert de base aux droits de succession.

Le délai court à partir du décès : 6 mois pour un décès au Luxembourg, 8 mois ailleurs en Europe, 12 mois en Amérique et 24 mois en Afrique ou en Asie (guichet.lu ajoute l’Australie). Le directeur de l’AED peut le prolonger sur demande écrite d’un héritier, et la déclaration peut être rectifiée pendant six semaines sans amende.

La déclaration est due même si aucun droit n’est dû. L’AED est explicite ; seule la renonciation met fin à l’obligation. Pour une succession exempte, guichet.lu indique qu’il suffit de mentionner le nom des héritiers et le détail des immeubles situés au Luxembourg qui leur reviennent.

Pièces habituelles : la pièce d’identité des héritiers, l’acte de décès, un extrait cadastral de moins d’un an, le contrat de mariage éventuel et les justificatifs des dettes. Lorsque des droits sont dus, un dépôt tardif entraîne un supplément d’un dixième du droit, et davantage si la sommation d’huissier reste sans effet (AED).

Droits de succession au Luxembourg : qui paie quoi ?

Les droits se calculent sur la part nette de chaque héritier. Un immeuble est évalué à sa valeur probable de vente au jour du décès, et l’AED peut rectifier la valeur déclarée (guichet.lu) — voir comment fonctionne une estimation immobilière.

Sont exonérés : ce que reçoivent les enfants, petits-enfants ou parents dans la limite de leur part légale ; tout ce qui est recueilli entre époux ; tout ce qui est recueilli entre partenaires dont la déclaration de partenariat est inscrite depuis au moins 3 ans avant le décès ; et une succession dont la valeur nette ne dépasse pas 1.250 €. Un héritier en ligne directe qui reçoit plus que sa part légale paie 2,5 % sur la quotité disponible qui lui est léguée et 5 % sur le surplus.

Taux de base pour les autres héritiers : frères et sœurs 6 % dans la limite de la part légale et 15 % au-delà ; oncles, tantes, neveux et nièces 9 %, puis 15 % ; grands-oncles, grandes-tantes et petits-neveux ou petites-nièces 10 %, puis 15 % ; toute autre personne 15 %. Ces taux sont majorés dès que la part nette dépasse 10.000 €, selon un barème de l’AED allant de 1/10 à 22/10. Exemple de guichet.lu : une sœur qui hérite de 550.000 € nets paie 6 % majorés de 14/10, soit 14,4 % — 79.200 €. Les droits sont en principe payables dans les 6 semaines de la réception de la demande de l’AED.

Si le défunt habitait à l’étranger mais possédait un immeuble au Luxembourg, les héritiers déposent une déclaration de mutation par décès au bureau de l’AED du lieu de l’immeuble ; seuls les immeubles luxembourgeois sont taxés, avec les mêmes taux et exonérations (guichet.lu). L’impôt éventuel à l’étranger relève d’un conseiller dans ce pays.

Indivision et vente : tous les héritiers doivent être d’accord

Jusqu’au partage, les héritiers sont propriétaires ensemble, en indivision. L’article 815-3 du Code civil exige le consentement de tous les indivisaires pour les actes d’administration et de disposition. La vente est un acte de disposition : tous les héritiers doivent être d’accord et signer. Ils peuvent donner mandat à l’un d’eux, mais la conclusion ou le renouvellement d’un bail exige un mandat spécial.

Un héritier qui veut céder seulement sa part à une personne extérieure doit d’abord la notifier aux autres, qui disposent d’un mois pour exercer leur droit de préemption (art. 815-14). Les options habituelles : vendre ensemble, attribuer le bien à un héritier qui verse une soulte aux autres lors du partage, ou le garder et le louer d’un commun accord.

Et si un héritier refuse ?

L’article 815 dispose que nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision : le partage peut toujours être provoqué, sauf sursis par jugement ou convention. Si un héritier refuse, le tribunal tranche (art. 823) ; un immeuble qui ne peut pas se partager commodément est vendu par licitation devant le tribunal, ou devant un notaire si tous les héritiers sont majeurs et d’accord (art. 827). Le tribunal peut aussi autoriser un indivisaire à agir seul si le refus d’un autre met en péril l’intérêt commun (art. 815-5). Consultez un avocat avant d’en arriver là.

Plus-value immobilière au Luxembourg après un héritage

La règle clé figure à l’article 102 de la loi concernant l’impôt sur le revenu (LIR) : lorsqu’un bien a été acquis à titre gratuit — par succession, ou comme lot lors d’un partage successoral, même avec une soulte — le prix d’acquisition est celui payé par le dernier détenteur qui l’a acquis à titre onéreux, et l’héritier est réputé l’avoir acquis à cette date. L’ACD le rappelle dans son modèle 700. Deux conséquences :

• Les cinq ans se comptent à partir de l’achat par le défunt (ou du dernier achat avant lui), et non à partir du décès.
• La valeur de la déclaration de succession n’est pas votre prix d’acquisition pour l’impôt sur le revenu ; elle sert aux droits de succession.

Plus de cinq ans après cet achat

Le gain est un bénéfice de cession : prix de vente moins prix d’acquisition réévalué avec le coefficient officiel de son année, augmenté des frais d’obtention (LIR art. 99ter et 102). Deux abattements peuvent ensuite s’appliquer :

• 75.000 € par personne pour un immeuble bâti recueilli en ligne directe que les parents du vendeur (ou de son conjoint) utilisaient comme résidence principale, accordé une seule fois et déduit en premier (art. 130, al. 5) ;
• 50.000 € (100.000 € pour des époux imposés collectivement), réduits des abattements déjà utilisés au cours des dix années précédentes (art. 130, al. 4).

Selon guichet.lu, ce gain est imposé au demi-taux global (au maximum 21 %), auquel s’ajoutent en principe des cotisations calculées par l’ACD.

Moins de cinq ans après cet achat

Si le défunt avait acheté moins de cinq ans avant votre vente, le gain peut constituer un bénéfice de spéculation, imposé aux taux progressifs ordinaires — un taux marginal jusqu’à 42 % selon guichet.lu — sans ces abattements. Le seuil temporaire de deux ans ne visait que certaines ventes de 2025. Demandez à un conseiller fiscal ou à l’ACD comment la règle s’applique à votre cas.

L’exonération de la résidence principale

Elle vise la résidence principale du vendeur (LIR art. 102bis) ; elle ne s’applique donc en général pas aux héritiers qui n’y habitent pas. Si vous y habitiez, demandez à un conseiller fiscal. Dans tous les cas, la vente se déclare à l’ACD pour l’année de l’acte notarié (modèles 100 et 700) — y compris par les non-résidents (guichet.lu).

Exemple (fictif) : un frère et une sœur héritent d’un appartement

La mère d’Anna et de Luca, veuve, décède au Luxembourg en octobre 2025 sans testament. Son appartement, acheté en 2004 pour 250.000 €, était sa résidence. Anna et Luca en héritent chacun pour moitié.

• Déclaration : à déposer avant avril 2026 (6 mois). Ligne directe, parts légales : aucun droit, mais la déclaration est déposée.
• Vente : ils sont d’accord et signent l’acte en novembre 2026 pour 650.000 €. Aucun des deux n’y habite.
• Durée de détention : comptée depuis 2004 — plus de cinq ans, même s’ils vendent environ un an après le décès.
• Prix d’acquisition : 250.000 € × 1,51 (coefficient 2004 du texte de la LIR en vigueur au 1er janvier 2026) = 377.500 €.
• Plus-value : 650.000 € − 377.500 € = 272.500 € avant frais déductibles, soit 136.250 € chacun.
• Abattements : −75.000 € et −50.000 € chacun (s’ils n’ont pas été utilisés ces dix dernières années) : il reste 11.250 € chacun, imposés au taux réduit.

Si leur mère avait acheté en 2023, les règles du bénéfice de spéculation seraient à vérifier avec un conseiller fiscal. Chiffres purement illustratifs.

Préparer la vente

• Une estimation acceptée par tous les héritiers — notre estimation gratuite est un point de départ.
• Le certificat de performance énergétique (CPE) : obligatoire lors d’un changement de propriétaire d’un bâtiment d’habitation sans CPE valide ; valable 10 ans ; les annonces doivent indiquer la classe énergétique et la classe d’isolation thermique. Exceptions : vente en vue d’une démolition ou licitation publique, notamment (guichet.lu). Voir classe énergétique et valeur du bien.
• Le document du notaire sur les héritiers, la pièce d’identité de chaque héritier, le titre de propriété du défunt, un extrait cadastral et, pour un appartement, les documents de la copropriété.
• Un éventuel bail : si le bien est loué, lisez vendre un bien occupé par un locataire.

Chaque héritier signe ensuite le compromis de vente puis l’acte notarié. En pratique, c’est l’acquéreur qui paie les droits et les frais de notaire de l’acte (voir frais de notaire et frais d’acquisition). Pour les étapes générales, lisez comment vendre un bien au Luxembourg.

Un calendrier réaliste, phase par phase

Aucune loi ne fixe la durée totale ; voici les phases et les délais officiels :

• 1. Après le décès : acte de décès, notaire, recherche de testament.
• 2. Options : accepter, accepter sous bénéfice d’inventaire ou renoncer ; choix du conjoint — 3 mois et 40 jours à compter du décès.
• 3. Déclaration : 6 mois pour un décès au Luxembourg ; droits éventuels dans les 6 semaines de la demande de l’AED.
• 4. Décision : vendre, racheter ou garder ; estimation et CPE.
• 5. Vente : compromis et acte signés par tous les héritiers.
• 6. Impôt : déclarer la vente pour l’année de l’acte.

Liste de contrôle pour les héritiers

• Choisir un notaire et demander une recherche de testament.
• Régler l’acceptation de la succession avant toute vente.
• Retrouver le prix et la date d’achat par le défunt.
• Obtenir une estimation et le CPE.
• Convenir par écrit : personne de contact, prix minimum, frais.
• Faire estimer l’impôt par un conseiller fiscal avant le compromis.

Questions fréquentes

Y a-t-il des droits de succession entre parents et enfants au Luxembourg ?

Pas sur la part légale : ce qui est recueilli en ligne directe (parents, enfants, petits-enfants) est exonéré dans la limite de la part légale. Ce qui la dépasse, par exemple par testament, est taxé à 2,5 % ou 5 % selon guichet.lu.

Paie-t-on un impôt sur la plus-value en vendant une maison héritée au Luxembourg ?

C’est possible. La plus-value se calcule à partir du prix et de la date d’achat par le défunt (LIR art. 102). Après cinq ans, un abattement de 75.000 € peut s’appliquer s’il s’agissait de la résidence principale de vos parents, en plus de l’abattement de 50.000 € ; le solde est imposé au demi-taux global. L’exonération de la résidence principale ne vaut que si c’est la vôtre. Un conseiller fiscal peut calculer votre cas.

Quel est le délai de la déclaration de succession ?

6 mois à compter d’un décès au Luxembourg ; 8 mois ailleurs en Europe, 12 en Amérique, 24 en Afrique ou en Asie. L’AED peut le prolonger sur demande écrite.

Un héritier peut-il vendre seul le bien en indivision ?

Non. Le Code civil exige le consentement de tous les indivisaires. Un héritier peut céder sa propre part à un tiers, mais les autres disposent d’un droit de préemption.

Le délai de cinq ans commence-t-il au décès ?

Non. Selon l’article 102 LIR, l’héritier est réputé avoir acquis le bien à la date où le défunt (ou le dernier acquéreur à titre onéreux) l’a acquis.

Cet article est une information générale, pas un conseil juridique ou fiscal. Chaque succession est différente : le notaire, un conseiller fiscal (ou l’ACD) et, en cas de litige, un avocat sont les références pour votre cas, et seuls les textes officiels font foi. Règles vérifiées en octobre 2026.

Sources : guichet.lu — déclaration de succession, droits de succession, accepter ou renoncer à une succession, déclarer la vente d’un immeuble, certificat de performance énergétique ; AED — délais, exemptions, tarif, FAQ ; ACD — LIR en vigueur au 1er janvier 2026 (art. 99bis, 99ter, 102, 102bis, 130), modèle 700 ; Code civil, art. 724, 767-1, 815 à 815-14, 823, 827 ; loi du 14 juin 2015.