Compromis de vente in Lussemburgo: il compromesso, cosa sapere prima di firmare

In Lussemburgo la firma più importante di un acquisto immobiliare arriva spesso prima ancora di andare dal notaio. Il compromis de vente — il compromesso — a volte è lungo poche pagine, ma è un vero contratto: una volta firmato da acquirente e venditore, la vendita è conclusa, e tirarsi indietro ha un costo.

Chi arriva dall’Italia tende a confrontarlo con il preliminare che conosce, ma le regole lussemburghesi sono diverse. In questa guida vi spiego cos’è il compromis de vente in Lussemburgo, quali clausole vi proteggono e quanto costa, usando solo fonti ufficiali (guichet.lu, l’AED, il governo, la Chambre des notaires): potete verificare tutto prima di firmare.

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Cos’è il compromis de vente in Lussemburgo

Il compromis de vente è una scrittura privata con cui il venditore si impegna a vendere e l’acquirente a comprare un immobile determinato a un prezzo determinato. Di solito si firma appena c’è l’accordo sul prezzo, prima dell’atto davanti al notaio.

La sua forza viene dall’articolo 1589 del Codice civile lussemburghese: la promessa di vendita vale vendita quando le due parti sono d’accordo sulla cosa e sul prezzo. Per questo guichet.lu, il portale informativo dello Stato, definisce il compromesso firmato da entrambe le parti come definitivo: obbliga a concludere la vendita al prezzo pattuito. In francese si dice «compromis de vente vaut vente».

Servono due condizioni: venditore e acquirente devono avere la capacità giuridica di vendere e di comprare, e immobile e prezzo devono essere determinati. Il compromesso non è obbligatorio, ma in pratica quasi tutti lo firmano per fissare l’accordo in attesa dell’atto.

Perché serve comunque il notaio

Solo il notaio può redigere l’atto con cui un immobile cambia proprietario, e solo quell’atto può essere trascritto all’ufficio delle ipoteche, rendendo la vendita opponibile ai terzi. Prima dell’atto il notaio verifica, tra l’altro, che il venditore sia davvero il proprietario e se esistono ipoteche, servitù o altri vincoli.

Chi redige il compromesso, e chi sceglie il notaio?

Essendo una scrittura privata, la legge non lo riserva al notaio. Può essere firmato dalle parti stesse o dai loro rappresentanti — guichet.lu cita l’esempio di un agente immobiliare con regolare mandato. Quando c’è un agente, spesso è lui a preparare la bozza; anche un notaio o un avvocato possono redigerla o rileggerla.

Per l’atto, le parti scelgono liberamente il notaio, ovunque si trovi l’immobile. Se il compromesso non lo indica, di regola sceglie chi paga le spese notarili, in pratica l’acquirente.

Le clausole che contano

Secondo guichet.lu, il compromesso deve contenere almeno nomi e indirizzi delle parti, la descrizione dell’immobile (riferimenti catastali), il prezzo e le modalità di pagamento. Di solito indica anche la data prevista dell’atto e della consegna delle chiavi, il notaio e le eventuali servitù. Per un appartamento, la Chambre des notaires aggiunge i millesimi e le superfici utili dei lotti.

La condizione sospensiva del mutuo

Con questa clausola l’acquirente è obbligato a comprare solo se una banca gli concede il mutuo. Le parti fissano per iscritto un termine entro cui comunicare al venditore la risposta della banca. Sono libere di sceglierlo; guichet.lu indica che in pratica è di almeno 4–6 settimane e che può essere prorogato con una lettera ufficiale della banca che attesti che la richiesta è in corso.

Non è un’uscita automatica: in caso di lite, l’acquirente deve dimostrare di aver chiesto il mutuo ad almeno una banca, in tempo, e di aver informato il venditore entro il termine.

La clausola penale

È un’indennità forfettaria dovuta da chi rinuncia alla vendita senza averne diritto. Secondo guichet.lu, in pratica è fissata al 10% del prezzo: 35.000 € su una vendita da 350.000 €. Quel 10% è una consuetudine, non una percentuale imposta dalla legge.

Acconto o caparra

Per un immobile esistente non ho trovato alcuna norma che fissi un acconto alla firma del compromesso. Se si versa un acconto, quanto, a chi e quando viene restituito dipende da ciò che è scritto nel compromesso: leggete bene quelle righe. Non date per scontate le regole sulla caparra che conoscete dall’Italia.

Il passaggio di proprietà

Poiché la vendita è perfetta alla firma, la Chambre des notaires ricorda che proprietà e rischi possono passare all’acquirente già con il compromesso, anche prima del pagamento del prezzo. Raccomanda quindi una clausola secondo cui la proprietà passa solo il giorno dell’atto notarile.

Si può recedere dopo aver firmato?

In linea di principio, no. guichet.lu precisa che il compromesso firmato è definitivo e vincolante e che, in linea di principio, non ci si può ritirare; non è previsto alcun periodo di ripensamento dopo la firma per l’acquisto di un’abitazione esistente.

Se una parte rifiuta di andare dal notaio senza un motivo valido, l’altra può agire in giudizio. La parte inadempiente rischia di dover pagare la clausola penale o, in mancanza, il risarcimento del danno effettivamente causato. La vostra vera protezione sono quindi le condizioni che scrivete nel compromesso prima di firmarlo.

Quanto tempo tra compromesso e rogito?

Non esiste un termine fisso di legge. La data dipende dai tempi della banca, dalle verifiche del notaio e dalle date concordate nel compromesso, di cui la Chambre des notaires raccomanda di prevedere la durata di validità.

Costi: registrazione, imposte e Bëllegen Akt

La registrazione del compromesso

In linea di principio il compromesso su un immobile va registrato presso l’AED; per un privato, guichet.lu indica un termine di 3 mesi dalla firma. Molti non vengono registrati, senza effetti sulla validità tra le parti; la registrazione però lo rende opponibile ai terzi. Con una clausola sospensiva, come quella del mutuo, si paga un diritto fisso di 12 €; senza clausola sospensiva si applica un diritto proporzionale sul prezzo.

Le imposte di registro e di trascrizione

Per un immobile esistente l’aliquota normale è del 7% del prezzo: 6% di imposta di registro e 1% di imposta di trascrizione, cioè 42.000 € su un prezzo di 600.000 €, prima del credito d’imposta. A questo si aggiungono gli onorari del notaio. Il nostro calcolatore delle spese notarili vi dà una stima.

Il credito d’imposta Bëllegen Akt

Se comprate un’abitazione per viverci, il Bëllegen Akt riduce queste imposte. L’importo in vigore è di 40.000 € a persona, reso definitivo dalla Camera dei deputati nel giugno 2025. Lo richiede il notaio nell’atto; poi bisogna trasferirsi entro 2 anni (4 per un terreno o un’abitazione in costruzione) e abitarci almeno 2 anni. L’AED riscuote sempre un minimo di 100 €. A luglio 2026 il governo ha annunciato un aumento a 45.000 € a persona; finché la legge non è votata, verificate l’importo su guichet.lu o con il vostro notaio. Tutti i dettagli nel mio articolo sul Bëllegen Akt.

Acquisto su carta (VEFA): il contratto di prenotazione

Per un’abitazione da costruire, la vendita può essere preceduta da un contrat de réservation e deve essere conclusa con atto notarile. Secondo guichet.lu, il deposito di garanzia non può superare il 2% del prezzo previsto e viene restituito se il venditore non conclude la vendita nei tempi o se il contratto definitivo è molto diverso, per esempio con un prezzo superiore di oltre il 5% a quello previsto. L’atto deve contenere una garanzia di completamento, e il prezzo si paga a rate secondo l’avanzamento dei lavori.

Prima di firmare il compromesso: cosa controllare

• Le parti: firmano tutti i proprietari (entrambi i coniugi, tutti gli eredi).
• L’immobile: riferimenti catastali, superfici, cantina, parcheggio.
• Prezzo e modalità di pagamento, compreso ciò che viene venduto con l’immobile.
• La condizione del mutuo: importo, termine, forma della risposta della banca — termine verificato con la vostra banca.
• La clausola penale: importo, e che valga per entrambe le parti.
• Un eventuale acconto: importo, chi lo custodisce, quando viene restituito.
• Il passaggio di proprietà il giorno dell’atto notarile.
• Le date: termine per l’atto, consegna delle chiavi.
• Il notaio, indicato o concordato.
• La situazione dell’immobile: affitti in corso, servitù, permessi per lavori passati, certificato di prestazione energetica e, per un appartamento, rendiconti condominiali e verbali delle ultime assemblee.

Per tutto il percorso d’acquisto, leggete la mia guida passo per passo all’acquisto in Lussemburgo; se invece vendete, leggete come vendere un immobile in Lussemburgo.

Domande frequenti

Il compromesso è vincolante in Lussemburgo?

Sì. Per l’articolo 1589 del Codice civile, la promessa di vendita vale vendita quando le parti sono d’accordo su immobile e prezzo. Il compromesso firmato vincola acquirente e venditore già prima dell’atto notarile.

Si può annullare un compromis de vente in Lussemburgo?

In linea di principio no: non c’è un diritto di recesso. Ci si può liberare solo se una condizione prevista non si realizza, per esempio il rifiuto del mutuo entro il termine. Altrimenti si rischia la clausola penale o il risarcimento dei danni.

Chi redige il compromesso in Lussemburgo?

È una scrittura privata: non deve per forza redigerla un notaio. Spesso la prepara l’agente immobiliare; un notaio o un avvocato possono redigerla o controllarla. L’atto definitivo si firma davanti al notaio.

Quanto tempo passa tra compromesso e atto notarile?

Non c’è un termine fisso di legge: dipende dalla banca, dal notaio e dalle date fissate nel compromesso.

Bisogna versare un acconto alla firma?

Per un immobile esistente nessuna norma lo fissa: dipende dal compromesso. Per un acquisto su carta, il deposito del contratto di prenotazione non può superare il 2% del prezzo previsto.

Questo articolo è un’informazione generale, non una consulenza legale. Ogni vendita è diversa: il riferimento per il vostro compromesso e il vostro atto è il notaio, e fanno fede solo i testi ufficiali.

Fonti: guichet.lu — compromis de vente, acquisto di un immobile da costruire, Bëllegen Akt; AED, guida sulla registrazione dei compromessi (maggio 2025); Governo del Lussemburgo, comunicati del 25 giugno 2025 e del 16 luglio 2026; ministero dell’Alloggio e Chambre des notaires, «Acquisition d’un logement – conseils pratiques» (2018); Codice civile, art. 1589.