Hesperange ou Roeser ? Prix et repères comparés (2026)

Hesperange et Roeser se trouvent toutes deux au sud de Luxembourg-Ville, et aucune n’est une ville d’un seul tenant : Hesperange regroupe cinq localités, Roeser sept villages. Chacune a une gare, et sur une carte elles peuvent ressembler à deux variantes d’un même choix. Dans les chiffres officiels, pourtant, elles diffèrent par leur taille, par leur marché du neuf et, plus modestement, par leurs prix.

Ce guide met les deux communes côte à côte en s’appuyant uniquement sur des sources officielles : les prix enregistrés dans les actes notariés et les prix annoncés publiés par l’Observatoire de l’Habitat, le nombre d’habitants du STATEC, et des informations sur les transports et les écoles que vous pouvez vérifier vous-même. Que vous pensiez acheter ou vendre, l’objectif est le même : voir clairement ce que chaque commune offre et ce que disent vraiment les chiffres.

Hesperange et Roeser en un coup d’œil

Le tableau ci-dessous rassemble les principaux chiffres officiels. Les prix de vente proviennent des actes notariés enregistrés entre le 1er juillet 2025 et le 30 juin 2026 ; les prix annoncés proviennent des annonces publiées sur les mêmes douze mois (Observatoire de l’Habitat avec IMMOTOP.LU).

Sources : Observatoire de l’Habitat (Ministère du Logement) — prix enregistrés dans les actes notariés et prix annoncés avec IMMOTOP.LU, du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026 ; séries des prix annoncés par année civile 2022 et 2025. STATEC pour les habitants. La fourchette exclut les 5 % de prix les plus bas et les plus hauts. Les prix de vente des maisons ne sont pas publiés par commune, et l’Observatoire ne publie aucune moyenne en dessous de 10 ventes.

Trois points ressortent. D’abord, les appartements existants se sont vendus environ 5 % plus cher au m² à Hesperange qu’à Roeser — 8 577 € contre 8 207 €. Ensuite, Hesperange a eu un vrai marché du neuf sur la période, avec 15 ventes à 12 698 € le m², alors que Roeser n’a enregistré aucune vente d’appartement neuf : il n’y a donc pas de moyenne à comparer. Enfin, Hesperange est tout simplement le marché le plus important : 88 ventes d’appartements existants contre 48, et plus de six fois plus d’annonces d’appartements (828 contre 127).

Situation et déplacements

Hesperange est la plus grande des deux communes, avec 17 264 habitants au début de 2026. Ses cinq localités sont Howald, Alzingen, Hesperange elle-même, Fentange et Itzig. Howald, la plus grande, en est aussi le principal pôle de transport : elle dispose d’une gare et, depuis le 7 juillet 2024, de l’arrêt de tram Howald Gare au même endroit, ce qui réunit train et tram en un seul point.

Roeser compte 7 184 habitants répartis dans sept villages : Crauthem, le plus grand, puis Berchem, Roeser, Bivange, Peppange, Livange et Kockelscheuer. Berchem a une gare, et l’autoroute A3 traverse la commune, avec l’Aire de Berchem sur son tracé.

Dans les deux communes, la desserte d’un bien dépend de la localité plutôt que de la commune dans son ensemble. Et comme partout dans le pays, bus, trams et trains sont gratuits depuis le 1er mars 2020 (sauf la première classe).

Localités, villages et vie quotidienne

Les deux communes se comprennent mieux comme un ensemble de lieux que comme une seule ville. À Hesperange, le nom désigne à la fois la commune et l’une de ses cinq localités ; quand une annonce indique « à Hesperange », il vaut la peine de vérifier s’il s’agit de la localité ou simplement de la commune, qui comprend aussi Howald, Alzingen, Fentange et Itzig. Itzig, par exemple, a sa propre école fondamentale, l’École d’Itzig.

À Roeser, il en va de même pour sept villages. Un point mérite d’être connu : la patinoire de Kockelscheuer n’est pas à Roeser. Elle se trouve juste de l’autre côté de la limite communale, à Luxembourg-Ville, qui l’exploite — même si Kockelscheuer, le village, est l’un des sept de Roeser.

Pour qui regarde les prix, le point essentiel est le suivant : l’Observatoire de l’Habitat publie ses chiffres par commune, et non par village ou par localité. Il n’existe pas de moyenne officielle pour Howald seul, ni pour Crauthem seul. La moyenne communale est le bon point de départ, mais elle couvre plusieurs localités à la fois, et un bien donné peut se situer nettement au-dessus ou en dessous.

Ce que disent vraiment les prix

Prix de vente et prix annoncés. À Hesperange, les appartements étaient annoncés nettement plus cher au m² qu’ils ne se sont réellement vendus : 10 039 € demandés contre 8 577 € enregistrés pour l’existant. À Roeser, le tableau est différent : le prix moyen annoncé des appartements (8 111 €) était légèrement inférieur au prix de vente moyen enregistré (8 207 €). Les deux chiffres ne mesurent pas exactement la même chose — les annonces mélangent neuf et existant, et les moyennes des prix annoncés varient selon les biens proposés — cela ne signifie donc pas qu’à Roeser les appartements se vendent au-dessus de leur prix annoncé. Cela montre en revanche que, dans l’une comme dans l’autre commune, une moyenne d’annonces en ligne n’est pas un raccourci fiable vers la valeur d’un bien.

Le neuf. À Hesperange, les appartements neufs se sont vendus en moyenne 12 698 € le m² (fourchette courante 10 017 € – 14 170 €), environ 48 % de plus que l’existant. Celui qui y vend un appartement existant est comparé à cette offre neuve, et l’état et la classe énergétique pèsent lourd dans la comparaison. À Roeser, faute de ventes dans le neuf sur la période, cette comparaison n’existe pas dans les chiffres officiels.

Les fourchettes. Les fourchettes courantes des appartements existants commencent presque au même niveau dans les deux communes — environ 6 500 € le m² — mais montent plus haut à Hesperange (11 703 €) qu’à Roeser (10 385 €). Autrement dit, l’écart entre les deux communes tient moins aux appartements d’entrée de gamme qu’au haut du marché.

Les maisons. Les prix de vente des maisons ne sont pas publiés par commune ; les prix annoncés sont donc la seule référence officielle : 7 901 € le m² à Hesperange et 7 112 € à Roeser. À Roeser, les maisons représentaient d’ailleurs une plus grande part de l’offre que les appartements (153 annonces de maisons contre 127 d’appartements), alors qu’à Hesperange les annonces d’appartements étaient bien plus nombreuses (828 contre 242).

La tendance. Les prix annoncés des appartements ont baissé d’environ 7 % à Hesperange et d’environ 8 % à Roeser entre les années civiles 2022 et 2025. Comme ces moyennes varient selon les biens proposés, elles indiquent une direction, pas une estimation précise. Au niveau national, le STATEC indiquait des prix au 2e trimestre 2026 inférieurs de 2,2 % à leur niveau d’un an plus tôt mais en hausse de 1,1 % sur le trimestre.

Face à la capitale et au pays. Dans les deux communes, les appartements existants se sont vendus nettement en dessous de Luxembourg-Ville, où la moyenne était de 10 269 € le m² sur la même période, et au-dessus de la moyenne nationale de 7 712 €.

Si vous vendez à Hesperange ou à Roeser

Comme les moyennes communales couvrent plusieurs localités à la fois, fixer le prix d’un bien demande ici de la rigueur :

• Partez de ce qui s’est vendu, pas de ce qui est annoncé. Les moyennes enregistrées (8 577 € le m² à Hesperange, 8 207 € à Roeser) sont la référence ; les fourchettes courantes (d’environ 6 500 € à environ 10 400–11 700 € le m²) montrent à quel point un bien peut s’écarter de la moyenne.
• Sachez ce qui distingue votre bien. L’étage, l’extérieur, le parking, la classe énergétique, l’état et la distance à la gare sont ce que les acheteurs comparent entre deux biens par ailleurs semblables.
• Préparez les documents tôt. Le certificat de performance énergétique est obligatoire pour vendre ; pour un appartement, les décomptes de la copropriété et les procès-verbaux des dernières assemblées sont aussi demandés.
• Évitez un prix de départ trop élevé. Un prix trop haut au départ allonge généralement la vente.

Pour tous les chiffres officiels de chaque commune, consultez les pages Hesperange et Roeser, ainsi que les pages Howald et Berchem.

Questions fréquentes

Hesperange est-elle plus chère que Roeser ?

Un peu, pour les appartements existants : 8 577 € le m² à Hesperange contre 8 207 € à Roeser entre juillet 2025 et juin 2026, un écart d’environ 5 %. Pour les maisons, les prix annoncés étaient aussi plus élevés à Hesperange (7 901 € le m²) qu’à Roeser (7 112 €).

Hesperange et Roeser ont-elles une gare ?

Oui. À Hesperange, Howald a une gare, avec l’arrêt de tram Howald Gare au même endroit depuis le 7 juillet 2024. À Roeser, Berchem a une gare.

La patinoire de Kockelscheuer est-elle à Roeser ?

Non. Kockelscheuer est l’un des sept villages de Roeser, mais la patinoire se trouve juste de l’autre côté de la limite communale, à Luxembourg-Ville, qui l’exploite.

Pourquoi n’y a-t-il pas de prix du neuf pour Roeser ?

Parce qu’aucune vente d’appartement neuf n’a été enregistrée à Roeser entre le 1er juillet 2025 et le 30 juin 2026. Sans ventes, il n’y a pas de moyenne à publier.

Existe-t-il des prix distincts pour Howald, Itzig ou Crauthem ?

Non. L’Observatoire de l’Habitat publie ses prix par commune. Howald et Itzig sont couverts par les chiffres d’Hesperange, Crauthem par ceux de Roeser.

Combien d’habitants comptent Hesperange et Roeser ?

Hesperange comptait 17 264 habitants et Roeser 7 184 au 1er janvier 2026, selon le STATEC.