Hesperange e Roeser si trovano entrambi a sud di Lussemburgo Città, e nessuno dei due è un unico centro: Hesperange è formato da cinque località, Roeser da sette villaggi. Ciascuno ha una stazione ferroviaria, e sulla carta possono sembrare due varianti della stessa scelta. Nelle cifre ufficiali, però, si distinguono per dimensioni, per il mercato del nuovo e, in misura più contenuta, per i prezzi.
Questa guida mette i due comuni a confronto usando solo fonti ufficiali: i prezzi registrati negli atti notarili e i prezzi richiesti pubblicati dall’Observatoire de l’Habitat, gli abitanti secondo lo STATEC, e informazioni su trasporti e scuole che potete verificare da soli. Che stiate pensando di comprare o di vendere, l’obiettivo è lo stesso: vedere chiaramente cosa offre ciascun comune e cosa dicono davvero i numeri.
- Quali località compongono Hesperange e Roeser, e come ciascun comune è collegato da treno, tram e autostrada
- A quanto sono stati davvero venduti gli appartamenti esistenti e nuovi in ciascun comune (cifre notarili ufficiali)
- I prezzi richiesti per appartamenti e case, e come sono cambiati dal 2022
- Perché i prezzi ufficiali sono pubblicati per comune e non per villaggio — e cosa significa per il vostro immobile
- Come leggere queste cifre se vendete — e le domande da porsi prima di fissare un prezzo
Hesperange e Roeser in breve
La tabella qui sotto riunisce le principali cifre ufficiali. I prezzi di vendita provengono dagli atti notarili registrati tra il 1° luglio 2025 e il 30 giugno 2026; i prezzi richiesti dagli annunci pubblicati negli stessi dodici mesi (Observatoire de l’Habitat con IMMOTOP.LU).
| Hesperange | Roeser | |
|---|---|---|
| Abitanti (1° gennaio 2026, STATEC) | 17.264 | 7.184 |
| Località | 5 (la più grande: Howald) | 7 (la più grande: Crauthem) |
| Appartamenti esistenti — prezzo medio di vendita | 8.577 € al m² (88 vendite) | 8.207 € al m² (48 vendite) |
| Appartamenti esistenti — forchetta abituale | 6.490 € – 11.703 € | 6.475 € – 10.385 € |
| Appartamenti nuovi — prezzo medio di vendita | 12.698 € al m² (15 vendite) | nessuna vendita nel periodo, nessuna media |
| Appartamenti — prezzo medio richiesto | 10.039 € al m² (828 annunci) | 8.111 € al m² (127 annunci) |
| Case — prezzo medio richiesto | 7.901 € al m² (242 annunci) | 7.112 € al m² (153 annunci) |
| Prezzo richiesto degli appartamenti, 2022 → 2025 | 10.811 € → 10.040 € (−7%) | 8.913 € → 8.234 € (−8%) |
Fonti: Observatoire de l’Habitat (Ministero dell’Alloggio) — prezzi registrati negli atti notarili e prezzi richiesti con IMMOTOP.LU, dal 1° luglio 2025 al 30 giugno 2026; serie dei prezzi richiesti per anno solare 2022 e 2025. STATEC per gli abitanti. La forchetta esclude il 5% dei prezzi più bassi e più alti. I prezzi di vendita delle case non sono pubblicati per comune, e l’Observatoire non pubblica alcuna media sotto le 10 vendite.
Tre cose saltano all’occhio. Primo, gli appartamenti esistenti sono stati venduti a circa il 5% in più al m² a Hesperange che a Roeser — 8.577 € contro 8.207 €. Secondo, Hesperange ha avuto un vero mercato del nuovo nel periodo, con 15 vendite a 12.698 € al m², mentre a Roeser non è stata registrata alcuna vendita di appartamenti nuovi: non c’è quindi una media da confrontare. Terzo, Hesperange è semplicemente il mercato più ampio: 88 vendite di appartamenti esistenti contro 48, e oltre sei volte più annunci di appartamenti (828 contro 127).
Posizione e spostamenti
Hesperange è il più grande dei due comuni, con 17.264 abitanti all’inizio del 2026. Le sue cinque località sono Howald, Alzingen, Hesperange stessa, Fentange e Itzig. Howald, la più grande, ne è anche il principale nodo di trasporto: ha una stazione ferroviaria e, dal 7 luglio 2024, la fermata del tram Howald Gare nello stesso punto, così treno e tram si incontrano in un unico luogo.
Roeser conta 7.184 abitanti distribuiti in sette villaggi: Crauthem, il più grande, poi Berchem, Roeser, Bivange, Peppange, Livange e Kockelscheuer. Berchem ha una stazione ferroviaria, e l’autostrada A3 attraversa il comune, con l’area di servizio Aire de Berchem lungo il suo tracciato.
In entrambi i comuni, quanto un immobile sia ben collegato dipende dalla località più che dal comune nel suo insieme. E come in tutto il Paese, autobus, tram e treni sono gratuiti dal 1° marzo 2020 (esclusa la prima classe).
Località, villaggi e vita quotidiana
I due comuni si capiscono meglio come un insieme di luoghi che come un’unica città. A Hesperange, il nome indica sia il comune sia una delle sue cinque località; quando un annuncio dice «a Hesperange», conviene verificare se si tratta della località o semplicemente del comune, che comprende anche Howald, Alzingen, Fentange e Itzig. Itzig, per esempio, ha una propria scuola primaria, l’École d’Itzig.
A Roeser vale lo stesso per sette villaggi. Un punto è utile da sapere: la pista di pattinaggio di Kockelscheuer non si trova a Roeser. Sorge appena oltre il confine comunale, a Lussemburgo Città, che la gestisce — anche se Kockelscheuer, il villaggio, è uno dei sette di Roeser.
Per chi guarda i prezzi, il punto essenziale è questo: l’Observatoire de l’Habitat pubblica le sue cifre per comune, non per villaggio o località. Non esiste una media ufficiale solo per Howald, né solo per Crauthem. La media comunale è il giusto punto di partenza, ma copre più località insieme, e un singolo immobile può collocarsi ben al di sopra o al di sotto.
Dato che i prezzi ufficiali si fermano al comune, considero la media un riferimento, non una risposta. Per un appartamento preciso a Howald, Itzig, Crauthem o Berchem, a fare il valore sono l’edificio, il piano, la classe energetica, gli spazi esterni e il parcheggio — e qui anche la distanza dalla stazione o dalla fermata del tram. Per questo parto sempre dai prezzi registrati e dalla forchetta abituale del comune, poi guardo l’immobile stesso per collocarlo all’interno di quella forchetta, invece di affidarmi a un prezzo richiesto visto online.
Cosa dicono davvero i prezzi
Prezzi di vendita e prezzi richiesti. A Hesperange gli appartamenti erano in vendita a un prezzo al m² nettamente più alto di quello a cui sono stati davvero venduti: 10.039 € richiesti contro 8.577 € registrati per l’esistente. A Roeser il quadro è diverso: il prezzo medio richiesto per gli appartamenti (8.111 €) era leggermente inferiore al prezzo medio di vendita registrato (8.207 €). Le due cifre non misurano esattamente la stessa cosa — gli annunci mescolano nuovo ed esistente, e le medie dei prezzi richiesti cambiano con il tipo di immobili in vendita — quindi questo non significa che a Roeser gli appartamenti si vendano sopra il prezzo richiesto. Mostra però che, in entrambi i comuni, una media degli annunci online non è una scorciatoia affidabile per capire quanto vale un immobile.
Il nuovo. A Hesperange gli appartamenti nuovi sono stati venduti in media a 12.698 € al m² (forchetta abituale 10.017 € – 14.170 €), circa il 48% in più dell’esistente. Chi vende lì un appartamento esistente viene confrontato con questa offerta nuova, e stato e classe energetica pesano molto nel confronto. A Roeser, senza vendite di nuovo nel periodo, questo confronto non esiste nelle cifre ufficiali.
Le forchette. Le forchette abituali degli appartamenti esistenti partono quasi dallo stesso livello nei due comuni — circa 6.500 € al m² — ma salgono più in alto a Hesperange (11.703 €) che a Roeser (10.385 €). In altre parole, la differenza tra i due comuni riguarda meno gli appartamenti di fascia d’ingresso e più la parte alta del mercato.
Le case. I prezzi di vendita delle case non sono pubblicati per comune, quindi i prezzi richiesti sono l’unico riferimento ufficiale: 7.901 € al m² a Hesperange e 7.112 € a Roeser. A Roeser, inoltre, le case rappresentavano una parte dell’offerta maggiore degli appartamenti (153 annunci di case contro 127 di appartamenti), mentre a Hesperange gli annunci di appartamenti erano molto più numerosi (828 contro 242).
La tendenza. Tra gli anni solari 2022 e 2025 i prezzi richiesti degli appartamenti sono scesi di circa il 7% a Hesperange e di circa l’8% a Roeser. Poiché queste medie cambiano con il tipo di immobili in vendita, indicano una direzione, non una valutazione precisa. A livello nazionale, lo STATEC indicava prezzi nel secondo trimestre 2026 inferiori del 2,2% rispetto all’anno precedente ma in crescita dell’1,1% sul trimestre.
Rispetto alla capitale e al Paese. In entrambi i comuni gli appartamenti esistenti sono stati venduti ben al di sotto di Lussemburgo Città, dove la media era di 10.269 € al m² nello stesso periodo, e al di sopra della media nazionale di 7.712 €.
Se vendete a Hesperange o a Roeser
Poiché le medie comunali coprono più località insieme, fissare il prezzo di un immobile qui richiede attenzione:
- Partite da ciò che è stato venduto, non da ciò che è in annuncio. Le medie registrate (8.577 € al m² a Hesperange, 8.207 € a Roeser) sono il riferimento; le forchette abituali (da circa 6.500 € a circa 10.400–11.700 € al m²) mostrano quanto un singolo immobile possa scostarsi dalla media.
- Sappiate cosa rende diverso il vostro immobile. Piano, spazi esterni, parcheggio, classe energetica, stato e distanza dalla stazione sono ciò che gli acquirenti confrontano tra due immobili per il resto simili.
- Preparate i documenti per tempo. Il certificato di prestazione energetica è obbligatorio per vendere; per un appartamento vengono chiesti anche i rendiconti condominiali e i verbali delle ultime assemblee.
- Evitate un prezzo di partenza troppo alto. Un prezzo troppo alto all’inizio di solito allunga la vendita.
Per tutte le cifre ufficiali di ciascun comune, consultate le pagine Hesperange e Roeser, oltre alle pagine Howald e Berchem.
- Gli appartamenti esistenti sono stati venduti a circa il 5% in più a Hesperange (8.577 € al m²) che a Roeser (8.207 €).
- Hesperange ha avuto un mercato del nuovo (12.698 € al m², 15 vendite); a Roeser non è stata registrata alcuna vendita di nuovo nel periodo.
- Hesperange è il mercato più ampio: 88 vendite di appartamenti esistenti contro 48, e 17.264 abitanti contro 7.184.
- Howald ha una stazione ferroviaria e la fermata del tram Howald Gare; Roeser ha la stazione di Berchem e l’autostrada A3.
- I prezzi ufficiali sono pubblicati per comune, non per villaggio — valutate un immobile partendo da ciò che è stato venduto, poi adeguate all’immobile stesso.
Domande frequenti
Hesperange è più cara di Roeser?
Un po’, per gli appartamenti esistenti: 8.577 € al m² a Hesperange contro 8.207 € a Roeser tra luglio 2025 e giugno 2026, una differenza di circa il 5%. Per le case, anche i prezzi richiesti erano più alti a Hesperange (7.901 € al m²) che a Roeser (7.112 €).
Hesperange e Roeser hanno una stazione?
Sì. Nel comune di Hesperange, Howald ha una stazione ferroviaria, con la fermata del tram Howald Gare nello stesso punto dal 7 luglio 2024. Nel comune di Roeser, Berchem ha una stazione ferroviaria.
La pista di pattinaggio di Kockelscheuer è a Roeser?
No. Kockelscheuer è uno dei sette villaggi di Roeser, ma la pista di pattinaggio si trova appena oltre il confine comunale, a Lussemburgo Città, che la gestisce.
Perché non c’è un prezzo del nuovo per Roeser?
Perché tra il 1° luglio 2025 e il 30 giugno 2026 a Roeser non è stata registrata alcuna vendita di appartamenti nuovi. Senza vendite, non c’è una media da pubblicare.
Esistono prezzi separati per Howald, Itzig o Crauthem?
No. L’Observatoire de l’Habitat pubblica i prezzi per comune. Howald e Itzig rientrano nelle cifre di Hesperange, Crauthem in quelle di Roeser.
Quanti abitanti hanno Hesperange e Roeser?
Al 1° gennaio 2026 Hesperange aveva 17.264 abitanti e Roeser 7.184, secondo lo STATEC.
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