Quando si vende un immobile in Lussemburgo, la prima domanda sulle tasse di vendita della casa non è “quanto pagherò?”, ma “c’è davvero qualcosa da tassare?” — e, se sì, quali spese riducono la plusvalenza immobiliare. La risposta dipende da tre elementi: se l’immobile era la vostra abitazione principale, da quanto tempo lo possedete e quali spese potete documentare.
Questa guida spiega passo per passo le regole 2026 per un venditore privato, basandosi solo su fonti ufficiali: la legge sull’imposta sul reddito (L.I.R.) pubblicata dall’amministrazione fiscale (Administration des contributions directes, ACD), le pagine e il modulo 700 dell’ACD, e guichet.lu. Regole verificate a novembre 2026.
- Quando la vendita della vostra casa è completamente esente
- La differenza tra una vendita entro 5 anni e dopo 5 anni
- Come si calcola la plusvalenza imponibile: prezzo d’acquisto, lavori, spese di vendita
- I coefficienti di rivalutazione 2026, l’abbattimento di 50.000 € / 100.000 € e la metà dell’aliquota globale
- Un esempio con cifre tonde
- Cosa non riduce le imposte, quali documenti conservare e come dichiarare la vendita
A chi si rivolge questa guida
Ai privati che vendono una casa, un appartamento o un terreno del proprio patrimonio privato. Un immobile di un’impresa, di un libero professionista o di una società, oppure comprato e rivenduto per mestiere (marchand de biens, commerciante di immobili), segue altre regole: rivolgetevi a un consulente fiscale.
Primo passo: l’esenzione per l’abitazione principale — si pagano tasse sulla vendita?
La “deduzione” più preziosa è l’esenzione. Secondo l’articolo 102bis della L.I.R., la vendita della vostra abitazione principale (résidence principale) è esente dall’imposta sul reddito, qualunque sia la durata del possesso.
Secondo la legge e l’ACD, un’abitazione è la vostra abitazione principale solo se valgono entrambe le condizioni seguenti:
- ci abitate al momento della vendita, oppure la vendete entro il 31 dicembre dell’anno successivo al trasloco; e
- è la vostra residenza abituale fin dall’acquisto o dal completamento, oppure almeno nei 5 anni precedenti la vendita, oppure vendete per motivi familiari o per un trasferimento legato al lavoro (vostro, del coniuge o del partner).
Abitarci il giorno della vendita non basta da solo: deve essere soddisfatta anche una delle condizioni del secondo punto.
Se avete traslocato da più tempo, l’abitazione resta equiparata all’abitazione principale solo se ci avete abitato dopo l’acquisto o il completamento, non avete nessun’altra abitazione a disposizione e l’avete lasciata per motivi familiari o di lavoro. L’assistente interattivo dell’ACD (in francese) permette di verificare il vostro caso.
Sono esenti anche le vendite di privati allo Stato, a un comune, a un consorzio di comuni o al Fonds du Logement, salvo esercizio di un diritto di prelazione legale. Una vendita esente va comunque dichiarata (vedi sotto).
Secondo passo: entro 5 anni o dopo 5 anni?
Se l’immobile non era la vostra abitazione principale — un appartamento affittato, una seconda casa, un terreno — è la durata del possesso a decidere il regime:
- Vendita entro 5 anni dall’acquisto: guadagno speculativo (bénéfice de spéculation, art. 99bis L.I.R.), sommato agli altri redditi e tassato con le aliquote progressive ordinarie — aliquota marginale massima del 42%, esclusa la contribuzione al fondo per l’occupazione. Niente rivalutazione, niente abbattimento. I guadagni speculativi non sono tassati se il loro totale nell’anno è inferiore a 500 €.
- Vendita oltre 5 anni dall’acquisto: plusvalenza di cessione (bénéfice de cession, art. 99ter L.I.R.). Il prezzo d’acquisto viene rivalutato, si applica un abbattimento e la plusvalenza è tassata con la metà dell’aliquota globale — al massimo il 21%, esclusa la contribuzione al fondo per l’occupazione.
L’ACD considera come data della vendita la data dell’atto notarile. Siete vicini ai 5 anni? Verificate le date esatte con il notaio e il consulente fiscale prima di fissare la data del rogito.
Per memoria: le misure temporanee del 2024-2025 sono terminate: la soglia di 2 anni (vendite dal 1° gennaio al 30 giugno 2025, e dal 1° luglio al 30 settembre 2025 se il compromesso era stato registrato entro il 30 giugno 2025), il quarto dell’aliquota globale (al massimo 10,5%) per le plusvalenze di lungo periodo realizzate dal 1° gennaio 2024 al 30 settembre 2025, e la possibilità di trasferire una plusvalenza del 2024-2025 su un immobile sostitutivo. Nessuna di queste misure si applica a un atto firmato nel 2026, anche se il compromesso è stato registrato prima: la soglia è di 5 anni e l’aliquota è la metà dell’aliquota globale. Se vendete un immobile sostitutivo su cui è stata trasferita una plusvalenza precedente, chiedete al consulente fiscale: il suo prezzo d’acquisto è ridotto di quella plusvalenza.
Terzo passo: come si calcola la plusvalenza immobiliare in Lussemburgo
Il modulo 700, il formulario dell’ACD per queste vendite, segue la legge: prezzo di vendita − (prezzo d’acquisto o costo + spese direttamente legate alla vendita). Per una plusvalenza di lungo periodo, il prezzo d’acquisto viene prima rivalutato.
- Spese d’acquisto (rivalutate dopo 5 anni): il prezzo pagato e, secondo l’interpretazione generalmente seguita, gli onorari del notaio e le imposte di registro e di trascrizione dell’acquisto.
- Lavori di miglioria (ciascuno rivalutato con il coefficiente del suo anno): con fatture datate.
- Spese di vendita (non rivalutate): le spese direttamente legate alla vendita, di solito la provvigione d’agenzia che pagate voi come venditori.
- Da confermare con il consulente fiscale: penale per estinzione anticipata del mutuo, onorari dell’avvocato, certificato energetico e ammortamento già dedotto su un immobile affittato.
Il prezzo di vendita
Il prezzo pattuito nell’atto — conta per intero nell’anno della vendita, anche se pagato a rate.
Il prezzo d’acquisto e le spese d’acquisto
La legge lo definisce in modo ampio: l’insieme delle spese sostenute per portare l’immobile al suo stato attuale, dettagliate in un allegato al modulo 700. In pratica, si ritiene generalmente che vi rientrino il prezzo pagato e le spese d’acquisto — onorari del notaio, imposte di registro e di trascrizione (droits d’enregistrement et de transcription). L’ACD tuttavia non pubblica un elenco voce per voce: fate confermare dal vostro consulente fiscale quali spese includere.
Lavori di miglioria e ristrutturazione
Guichet.lu cita le fatture delle spese di miglioria o di investimento (dépenses d’amélioration ou d’investissement) tra i documenti che l’ACD può richiedere. Per una plusvalenza di lungo periodo, ogni spesa viene rivalutata con il coefficiente del proprio anno. Se un lavoro sia una miglioria o semplice manutenzione è una domanda per il consulente fiscale.
Le spese di vendita (frais d’obtention)
Le spese direttamente legate alla vendita si deducono. Il modulo 700 chiede il compenso dell’agente immobiliare e se è a carico dell’acquirente o del venditore: la provvigione che pagate voi come venditori è quindi generalmente trattata come spesa di vendita. Nessun testo ufficiale la cita espressamente: conservate la fattura dell’agenzia e fatelo confermare dal consulente fiscale. Queste spese si aggiungono dopo la rivalutazione: non vengono rivalutate.
I coefficienti di rivalutazione (solo dopo 5 anni)
L’articolo 102 della L.I.R. moltiplica il prezzo d’acquisto per un coefficiente legato all’anno di ogni spesa. La tabella fissata dalla legge di bilancio del 19 dicembre 2025 si applica alle vendite il cui atto notarile è firmato nel 2026; è diversa da quella stampata sul modulo 700 del 2025. Alcuni valori:
- 2006: 1,44
- 2011: 1,28
- 2016: 1,22
- 2020: 1,15
- 2021: 1,12
- 2022: 1,06
- 2023: 1,02
- 2024 e anni successivi: 1,00
La tabella completa, dal 1918, si trova all’articolo 102 del testo coordinato della L.I.R. pubblicato dall’ACD.
Quarto passo: l’abbattimento e la metà dell’aliquota globale
Per una plusvalenza di lungo periodo, l’articolo 130 della L.I.R. concede poi un abbattimento decennale (abattement décennal):
- 50.000 € per contribuente, oppure 100.000 € per i coniugi tassati congiuntamente (lo stesso vale per i partner tassati congiuntamente);
- ridotto degli abbattimenti già utilizzati nei 10 anni precedenti;
- non può generare una perdita;
- è condiviso con le plusvalenze su partecipazioni rilevanti, che usano lo stesso abbattimento.
Il resto è tassato con la metà dell’aliquota globale (demi-taux global) — la metà della vostra aliquota media sull’intero reddito imponibile, plusvalenza compresa. Dipende quindi dagli altri redditi e dalla classe d’imposta; l’ACD indica un massimo del 21%. Si aggiungono la contribuzione al fondo per l’occupazione (7% dell’imposta, o 9% oltre un reddito imponibile rettificato di 150.000 €, o 300.000 € in classe 2) e, per chi è coperto dall’assicurazione dipendenza lussemburghese, il contributo dipendenza dell’1,4%.
Esempio (fittizio)
Esempio (fittizio e semplificato — non è un calcolo d’imposta per il vostro caso): una coppia sposata, tassata congiuntamente, vende nel 2026 un appartamento acquistato nel 2016 come seconda casa. Non ci ha mai abitato, non l’ha mai affittato e non ha usato alcun abbattimento negli ultimi 10 anni.
- Acquisto nel 2016: prezzo 400.000 € + spese d’acquisto 30.000 € = 430.000 €
- Ristrutturazione nel 2020 (cucina e bagno, con fatture): 40.000 €
- Prezzo di vendita nel 2026: 750.000 €
- Provvigione d’agenzia a carico dei venditori: 20.000 €
Ipotesi: le spese d’acquisto rientrano nel prezzo d’acquisto, la ristrutturazione è una miglioria, la provvigione d’agenzia è ammessa come spesa di vendita e la coppia è tassata congiuntamente. Per una vendita reale, il consulente fiscale conferma ciascuno di questi punti.
Calcolo con i coefficienti 2026:
- Acquisto rivalutato: 430.000 € × 1,22 = 524.600 €
- Lavori rivalutati: 40.000 € × 1,15 = 46.000 €
- + spese di vendita (non rivalutate): 20.000 €
- = prezzo d’acquisto da considerare: 590.600 €
- Plusvalenza: 750.000 € − 590.600 € = 159.400 €
- − abbattimento per una coppia tassata congiuntamente: 100.000 €
- = plusvalenza imponibile: 59.400 €
La metà dell’aliquota globale non può mai superare il 21%: l’imposta su questa plusvalenza è quindi al massimo di 12.474 €, prima della contribuzione al fondo per l’occupazione e dell’eventuale contributo dipendenza. La cifra reale è di solito inferiore: dipende dal reddito complessivo della coppia e dalla classe d’imposta, e solo l’avviso dell’ACD indica l’importo definitivo.
Senza rivalutazione, la plusvalenza sarebbe stata di 260.000 €. Rivalutazione e abbattimento fanno una grande differenza — ma solo dopo 5 anni; entro 5 anni il guadagno sarebbe stato tassato con l’aliquota progressiva ordinaria.
Se l’appartamento fosse stato affittato, chiedete al consulente fiscale come incide sul calcolo l’ammortamento (amortissement) dedotto.
Immobile ricevuto per successione o donazione
Quando vendete un immobile ereditato o ricevuto in donazione, la L.I.R. considera il prezzo pagato dall’ultimo proprietario che l’ha acquistato a titolo oneroso, e voi siete considerati acquirenti a quella data — anche per la regola dei 5 anni.
Per un immobile edificato ricevuto per successione in linea diretta, che era l’ultima abitazione principale dei vostri genitori (o di quelli del coniuge), si applica alla plusvalenza di lungo periodo un abbattimento supplementare di 75.000 €, prima di quello di 50.000 € / 100.000 €, per una sola abitazione di questo tipo. Il notaio e il consulente fiscale verificheranno le condizioni.
Terreno, pertinenze e lotti grandi
L’esenzione per l’abitazione principale copre l’edificio, le sue normali pertinenze e il terreno su cui sorge; un regolamento granducale del 4 giugno 1992 definisce cosa non è una normale pertinenza. Secondo questo regolamento, la parte del terreno che supera quindici volte la superficie occupata dall’edificio, e ogni parte che costituisce terreno edificabile secondo le norme edilizie comunali, non è una normale pertinenza; un lotto fino a 10 are è in genere coperto per intero. Un terreno su cui non sorge la vostra casa non rientra nell’esenzione. Se il vostro lotto è grande o in parte edificabile separatamente, chiedete al consulente fiscale, prima del rogito, se una parte del prezzo potrebbe essere tassabile.
Cosa non riduce la plusvalenza
- Le spese che non avete pagato voi: per esempio una provvigione a carico dell’acquirente.
- Le spese non documentate: l’ACD avverte che, in mancanza di documenti, può applicare un prezzo d’acquisto minimo — per la maggior parte delle case molto inferiore a quanto avete realmente pagato. Conservate ogni documento.
- Rivalutazione o abbattimento su un guadagno speculativo: valgono solo dopo 5 anni.
- Una perdita contro lo stipendio: una perdita su una vendita si compensa solo con altre plusvalenze immobiliari, guadagni speculativi o plusvalenze su partecipazioni rilevanti — mai con stipendio o pensione, e non può essere riportata.
La penale per estinzione anticipata del mutuo, gli interessi del mutuo, la manutenzione ordinaria, le spese di trasloco o il certificato energetico non compaiono in alcun elenco ufficiale. Non contateci senza la conferma del vostro consulente fiscale.
Prima di mettere in vendita un immobile, raccomando a ogni proprietario di rispondere a due domande con il proprio consulente fiscale: è la mia abitazione principale ai fini fiscali, e quanti anni saranno passati il giorno del rogito? Le risposte possono cambiare il momento migliore per vendere. Raccogliete l’atto d’acquisto e tutte le fatture dei lavori in un’unica cartella prima di firmare il compromesso. Una stima realistica e ben documentata permette poi al consulente di calcolare l’imposta prima che vi impegniate, non dopo.
Il mio ruolo riguarda l’immobile — il valore di mercato, la strategia di prezzo e la vendita stessa. La valutazione fiscale del vostro caso spetta al consulente fiscale o all’ACD. Se una stima gratuita può aiutarvi a preparare questo confronto, la preparo volentieri.
Documenti da conservare
- L’atto d’acquisto, con prezzo e data
- Il rendiconto del notaio (onorari e imposte pagati all’acquisto)
- Le fatture datate dei lavori di miglioria e ristrutturazione
- L’atto di vendita e il compromesso
- La fattura dell’agenzia e le altre fatture per spese di vendita
- Per un immobile ereditato o ricevuto in donazione: l’ultimo atto d’acquisto e i documenti della successione o della donazione
- La prova che abitavate nell’immobile, se chiedete l’esenzione per l’abitazione principale
Come e quando dichiarare la vendita
- Va sempre dichiarata: secondo guichet.lu ogni vendita va dichiarata all’ACD, anche se esente. Per un’abitazione principale si compila solo la prima sezione del modulo 700.
- Quale anno: quello dell’atto notarile (oppure, se il trasferimento stesso è sottoposto a una condizione sospensiva, l’anno in cui la condizione si realizza).
- Come: un modulo 700 per ogni immobile, allegato alla dichiarazione dei redditi (modulo 100), foglio D.
- Scadenza: il 31 dicembre dell’anno successivo — per una vendita nel 2026, il 31 dicembre 2027.
- I non residenti che vendono un immobile in Lussemburgo devono anch’essi dichiararlo.
Da leggere anche: come vendere un immobile in Lussemburgo, le imposte immobiliari in Lussemburgo, spese notarili e costi di acquisto e come funziona la stima di un immobile.
- La vendita dell’abitazione principale è esente se sono soddisfatte le condizioni di occupazione — abitarci il giorno della vendita non basta — e va comunque dichiarata.
- Altri immobili venduti entro 5 anni: guadagno speculativo con aliquote progressive ordinarie, senza rivalutazione né abbattimento.
- Dopo 5 anni: prezzo d’acquisto rivalutato, abbattimento di 50.000 € (100.000 € per una coppia tassata congiuntamente) ogni 10 anni, poi metà dell’aliquota globale — al massimo il 21%.
- Prezzo e spese d’acquisto, lavori di miglioria e spese di vendita come la vostra provvigione d’agenzia riducono la plusvalenza — se potete documentarli.
- I coefficienti di rivalutazione sono cambiati il 1° gennaio 2026.
- Si dichiara con il modulo 700 e la dichiarazione dei redditi, entro il 31 dicembre dell’anno successivo.
Domande frequenti
Si pagano tasse sulla plusvalenza vendendo l’abitazione principale in Lussemburgo?
No, se è la vostra abitazione principale ai sensi dell’articolo 102bis della L.I.R., qualunque sia la durata del possesso. La vendita va comunque dichiarata all’ACD.
Basta abitare la casa il giorno della vendita per essere esenti?
No. Dovete anche averci abitato fin dall’acquisto o dal completamento, oppure almeno nei 5 anni precedenti la vendita, oppure vendere per motivi familiari o di lavoro. L’assistente interattivo dell’ACD vi aiuta a verificare il vostro caso.
Quali spese si possono dedurre dalla plusvalenza immobiliare?
Il prezzo d’acquisto e, previa conferma del consulente fiscale, le spese d’acquisto; i lavori di miglioria; e le spese direttamente legate alla vendita, come la provvigione che pagate voi come venditori (non quella pagata dall’acquirente). Conservate tutte le fatture.
Si può dedurre la provvigione dell’agente immobiliare quando si vende?
In genere sì, se la pagate voi come venditori: il modulo 700 chiede il compenso dell’agenzia e chi lo paga, e le spese direttamente legate alla vendita si deducono dalla plusvalenza (senza rivalutazione). Una provvigione a carico dell’acquirente non riduce la vostra plusvalenza. Conservate la fattura e fatelo confermare dal consulente fiscale.
I lavori di ristrutturazione sono deducibili quando vendo?
Le spese di miglioria fanno parte del costo d’acquisto e, dopo 5 anni, vengono rivalutate con il coefficiente del loro anno. Conservate le fatture.
A quanto ammonta l’abbattimento sulla plusvalenza nel 2026?
50.000 € per contribuente oppure 100.000 € per i coniugi tassati congiuntamente, ridotto degli abbattimenti usati nei 10 anni precedenti — solo per le vendite dopo 5 anni.
Quali tasse si pagano sulla vendita di una casa in Lussemburgo?
Se non è l’abitazione principale: entro 5 anni, l’aliquota progressiva ordinaria (aliquota marginale massima del 42%); dopo 5 anni, la metà dell’aliquota globale, al massimo il 21%. Si aggiunge la contribuzione al fondo per l’occupazione.
Questo articolo è un’informazione generale, non una consulenza legale o fiscale. Regole verificate a novembre 2026. Ogni vendita è diversa: per il vostro caso rivolgetevi a un consulente fiscale o all’ACD, e al notaio per l’atto; fanno fede solo i testi ufficiali.
Fonti: guichet.lu — dichiarare la vendita o la permuta di un immobile, dichiarazione dei redditi; ACD — vendita di un immobile, vendita dell’abitazione principale, metà dell’aliquota globale, modulo 700 (anno d’imposta 2025), L.I.R., testo coordinato in vigore al 1° gennaio 2026 (art. 99bis, 99ter, 102, 102bis, 102ter, 130, 131); Legilux — legge del 22 maggio 2024, legge del 4 aprile 2025, legge del 27 giugno 2025, legge di bilancio del 19 dicembre 2025 (coefficienti 2026), regolamento granducale del 4 giugno 1992.
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