Plus-value immobilière Luxembourg 2026 : frais déductibles

Quand on vend un bien au Luxembourg, la première question sur la plus-value immobilière n’est pas « combien d’impôt ? », mais « y a-t-il seulement quelque chose d’imposable ? » — et, si oui, quels frais réduisent la plus-value. La réponse dépend de trois éléments : le bien était-il votre résidence principale, depuis combien de temps le possédez-vous, et quels frais pouvez-vous justifier ?

Ce guide reprend, étape par étape, les règles 2026 pour un vendeur particulier, à partir de sources officielles uniquement : la loi concernant l’impôt sur le revenu (L.I.R.) publiée par l’Administration des contributions directes (ACD), les pages et le modèle 700 de l’ACD, et guichet.lu. Règles vérifiées en novembre 2026.

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À qui s’adresse ce guide ?

Aux particuliers qui vendent une maison, un appartement ou un terrain de leur patrimoine privé. Un bien détenu par une entreprise, une profession libérale ou une société, ou acheté et revendu à titre professionnel (marchand de biens), relève d’autres règles : consultez un conseiller fiscal.

Étape 1 : l’exonération de la résidence principale — la vente est-elle imposable ?

La « déduction » la plus précieuse est l’exonération. Selon l’article 102bis L.I.R., la vente de votre résidence principale est exonérée de l’impôt sur le revenu, quelle que soit la durée de détention.

D’après la loi et l’ACD, un logement n’est votre résidence principale que si les deux conditions suivantes sont remplies :

• vous l’occupez au moment de la vente, ou vous le vendez au plus tard le 31 décembre de l’année qui suit votre déménagement ; et
• il constitue votre résidence habituelle depuis son acquisition ou son achèvement, ou pendant au moins les 5 années précédant la vente, ou vous vendez pour des raisons familiales ou en raison d’un changement de résidence lié à votre profession (ou à celle de votre conjoint ou partenaire).

Occuper le logement le jour de la vente ne suffit pas à lui seul : l’une des conditions du second point doit aussi être remplie.

Si vous avez déménagé depuis plus longtemps, le logement n’est assimilé à une résidence principale que si vous l’avez occupé après l’acquisition ou l’achèvement, que vous n’avez aucune autre habitation à votre disposition et que vous l’avez quitté pour des raisons familiales ou professionnelles. L’assistant interactif de l’ACD permet de vérifier votre situation.

Les ventes de particuliers à l’État, à une commune, à un syndicat de communes ou au Fonds du Logement sont aussi exonérées, sauf exercice d’un droit de préemption légal. Une vente exonérée doit quand même être déclarée (voir plus bas).

Étape 2 : moins ou plus de 5 ans ?

Si le bien n’était pas votre résidence principale — appartement loué, résidence secondaire, terrain —, c’est la durée de détention qui détermine le régime :

• Vente dans les 5 ans suivant l’acquisition : bénéfice de spéculation (art. 99bis L.I.R.), ajouté à vos autres revenus et imposé au barème progressif ordinaire — taux marginal maximal de 42 %, hors contribution au fonds pour l’emploi. Ni réévaluation, ni abattement. Les bénéfices de spéculation ne sont pas imposables si leur total de l’année est inférieur à 500 €.
• Vente plus de 5 ans après l’acquisition : bénéfice de cession (plus-value de cession, art. 99ter L.I.R.). Le prix d’acquisition est réévalué, un abattement s’applique, et la plus-value est imposée au demi-taux global — au maximum 21 %, hors contribution au fonds pour l’emploi.

L’ACD retient comme date de la vente la date de l’acte notarié. Vous êtes proche des 5 ans ? Vérifiez les dates exactes avec votre notaire et votre conseiller fiscal avant de fixer la date de l’acte.

Pour mémoire : les mesures temporaires de 2024-2025 ont pris fin : le seuil de 2 ans (ventes du 1^er janvier au 30 juin 2025, et du 1^er juillet au 30 septembre 2025 si le compromis avait été enregistré au plus tard le 30 juin 2025), le quart du taux global (10,5 % au maximum) pour les plus-values de cession réalisées du 1^er janvier 2024 au 30 septembre 2025, et la possibilité de transférer une plus-value de 2024-2025 sur un immeuble de remplacement. Aucune de ces mesures ne s’applique à un acte signé en 2026, même si le compromis a été enregistré plus tôt : le seuil est de 5 ans et le taux est le demi-taux global. Si vous vendez un immeuble de remplacement sur lequel une plus-value antérieure a été transférée, consultez votre conseiller fiscal : son prix d’acquisition est réduit de cette plus-value.

Étape 3 : comment se calcule l’impôt sur la plus-value immobilière

Le modèle 700, formulaire de l’ACD pour ces ventes, suit la loi : prix de réalisation − (prix d’acquisition ou de revient + frais d’obtention). Pour une plus-value de cession, le prix d’acquisition est d’abord réévalué.

Le prix de réalisation

Le prix convenu dans l’acte — retenu en totalité l’année de la vente, même s’il est payé en plusieurs fois.

Le prix d’acquisition et vos frais d’achat

La loi le définit largement : l’ensemble des dépenses que vous avez assumées pour mettre le bien dans son état actuel, détaillées en annexe au modèle 700. En pratique, on considère généralement que cela comprend le prix payé et les frais d’achat — honoraires du notaire, droits d’enregistrement et de transcription. L’ACD ne publie toutefois pas de liste poste par poste : faites confirmer par votre conseiller fiscal les frais que vous y incluez.

Les travaux d’amélioration et de rénovation

Guichet.lu cite les factures des dépenses d’amélioration ou d’investissement parmi les justificatifs que l’ACD peut demander. Pour une plus-value de cession, chaque dépense est réévaluée avec le coefficient de sa propre année. Savoir si un chantier relève de l’amélioration ou du simple entretien est une question pour votre conseiller fiscal.

Les frais de vente (frais d’obtention)

Les frais en relation directe avec la vente sont déduits. Le modèle 700 demande les honoraires de l’agent immobilier et s’ils sont à charge de l’acquéreur ou du vendeur : la commission que vous payez en tant que vendeur est donc généralement traitée comme des frais de vente. Aucun texte officiel ne la cite expressément : conservez la facture de l’agence et faites-le confirmer par votre conseiller fiscal. Ces frais s’ajoutent après la réévaluation : ils ne sont pas réévalués.

Les coefficients de réévaluation (après 5 ans seulement)

L’article 102 L.I.R. multiplie le prix d’acquisition par un coefficient correspondant à l’année de chaque dépense. Le tableau fixé par la loi budgétaire du 19 décembre 2025 s’applique aux ventes dont l’acte notarié est signé en 2026 ; il diffère de celui imprimé sur le modèle 700 de 2025. Quelques valeurs :

• 2006 : 1,44
• 2011 : 1,28
• 2016 : 1,22
• 2020 : 1,15
• 2021 : 1,12
• 2022 : 1,06
• 2023 : 1,02
• 2024 et années postérieures : 1,00

Le tableau complet, depuis 1918, figure à l’article 102 du texte coordonné de la L.I.R. publié par l’ACD.

Étape 4 : l’abattement et le demi-taux global

Pour une plus-value de cession, l’article 130 L.I.R. accorde ensuite un abattement décennal :

• 50 000 € par contribuable, ou 100 000 € pour des époux imposés collectivement (il en va de même pour les partenaires imposés collectivement) ;
• réduit des abattements déjà accordés au cours des 10 années antérieures ;
• il ne peut pas créer de perte ;
• il est commun avec les plus-values sur participations importantes, qui utilisent le même abattement.

Le solde est imposé au demi-taux global — la moitié de votre taux moyen d’imposition sur l’ensemble de votre revenu imposable, plus-value comprise. Il dépend donc de vos autres revenus et de votre classe d’impôt ; l’ACD indique un maximum de 21 %. S’y ajoutent la contribution au fonds pour l’emploi (7 % de l’impôt, ou 9 % au-delà d’un revenu imposable ajusté de 150 000 €, ou 300 000 € en classe 2) et, pour les personnes couvertes par l’assurance dépendance luxembourgeoise, la contribution dépendance de 1,4 %.

Exemple chiffré (fictif)

Exemple (fictif et simplifié — pas un calcul d’impôt pour votre cas) : un couple marié, imposé collectivement, vend en 2026 un appartement acheté en 2016 comme résidence secondaire. Il n’y a jamais habité, ne l’a jamais loué et n’a utilisé aucun abattement au cours des 10 dernières années.

• Achat en 2016 : prix 400 000 € + frais d’achat 30 000 € = 430 000 €
• Rénovation en 2020 (cuisine et salle de bains, factures à l’appui) : 40 000 €
• Prix de vente en 2026 : 750 000 €
• Commission d’agence à charge des vendeurs : 20 000 €

Hypothèses : les frais d’achat entrent dans le prix d’acquisition, la rénovation est une amélioration, la commission d’agence est admise comme frais de vente et le couple est imposé collectivement. Pour une vente réelle, votre conseiller fiscal confirme chacun de ces points.

Calcul avec les coefficients 2026 :

• Achat réévalué : 430 000 € × 1,22 = 524 600 €
• Travaux réévalués : 40 000 € × 1,15 = 46 000 €
• + frais de vente (non réévalués) : 20 000 €
• = prix d’acquisition à considérer : 590 600 €
• Plus-value : 750 000 € − 590 600 € = 159 400 €
• − abattement pour un couple imposé collectivement : 100 000 €
• = plus-value imposable : 59 400 €

Le demi-taux global ne peut jamais dépasser 21 % : l’impôt sur cette plus-value est donc d’au plus 12 474 €, avant la contribution au fonds pour l’emploi et une éventuelle contribution dépendance. Le montant réel est en général inférieur : il dépend de l’ensemble des revenus du couple et de sa classe d’impôt, et seul le bulletin de l’ACD donne le montant définitif.

Sans réévaluation, la plus-value aurait été de 260 000 €. La réévaluation et l’abattement font une grande différence — mais seulement après 5 ans ; dans les 5 ans, le gain aurait été imposé au barème progressif ordinaire.

Si l’appartement avait été loué, demandez à votre conseiller fiscal comment l’amortissement déduit influence le calcul.

Bien reçu par succession ou donation

Lorsque vous vendez un bien hérité ou reçu par donation, la L.I.R. retient le prix payé par le dernier détenteur qui l’a acheté (à titre onéreux), et vous êtes réputé l’avoir acquis à cette date — y compris pour la règle des 5 ans.

Pour un immeuble bâti reçu par succession en ligne directe, qui était la dernière résidence principale de vos parents (ou de ceux de votre conjoint), un abattement supplémentaire de 75 000 € s’applique à la plus-value de cession, avant l’abattement de 50 000 € / 100 000 €, pour une seule résidence de ce type. Votre notaire et votre conseiller fiscal vérifieront les conditions.

Terrain, dépendances et grandes parcelles

L’exonération de la résidence principale couvre le bâtiment, ses dépendances normales et le terrain formant son assiette ; un règlement grand-ducal du 4 juin 1992 définit ce qui n’est pas une dépendance normale. Selon ce règlement, la partie du terrain qui dépasse quinze fois la surface de l’assiette du bâtiment, ainsi que toute partie constituant un terrain à bâtir au sens de la réglementation communale, n’est pas une dépendance normale ; une parcelle de 10 ares au plus est en général couverte en totalité. Un terrain qui ne porte pas votre logement n’est pas concerné. Si votre parcelle est grande ou en partie constructible séparément, demandez à votre conseiller fiscal, avant l’acte, si une partie du prix pourrait être imposable.

Ce qui ne réduit pas votre plus-value

• Les frais que vous n’avez pas payés : par exemple une commission à charge de l’acquéreur.
• Les frais non justifiés : l’ACD prévient qu’à défaut de pièces à l’appui, elle peut retenir un prix d’acquisition minimal — pour la plupart des logements bien inférieur à ce que vous avez réellement payé. Conservez tous les justificatifs.
• La réévaluation ou l’abattement sur un bénéfice de spéculation : ils ne jouent qu’après 5 ans.
• Une perte contre votre salaire : une perte sur une vente ne se compense qu’avec d’autres plus-values immobilières, des bénéfices de spéculation ou des plus-values sur participations importantes — jamais avec un salaire ou une pension, et elle ne peut pas être reportée.

Une indemnité de remboursement anticipé du prêt, les intérêts d’emprunt, l’entretien courant, les frais de déménagement ou le certificat de performance énergétique ne figurent sur aucune liste officielle. N’en tenez pas compte sans la confirmation de votre conseiller fiscal.

Les justificatifs à conserver

• Votre acte d’achat, avec le prix et la date
• Le décompte du notaire (honoraires et droits payés à l’achat)
• Les factures datées des travaux d’amélioration et de rénovation
• L’acte de vente et le compromis
• La facture de l’agence et les autres factures de frais de vente
• Pour un bien hérité ou reçu par donation : le dernier acte d’achat et les documents de succession ou de donation
• La preuve que vous habitiez le logement, si vous invoquez l’exonération de la résidence principale

Comment et quand déclarer la vente

• Toujours la déclarer : selon guichet.lu, toute vente doit être déclarée à l’ACD, même exonérée. Pour une résidence principale, seule la première rubrique du modèle 700 est à remplir.
• Quelle année : celle de l’acte notarié (ou, si le transfert lui-même est affecté d’une condition suspensive, l’année où la condition se réalise).
• Comment : un modèle 700 par bien, joint à votre déclaration d’impôt (modèle 100), feuille D.
• Délai : le 31 décembre de l’année suivante — pour une vente en 2026, le 31 décembre 2027.
• Les non-résidents qui vendent un bien situé au Luxembourg doivent aussi le déclarer.

À lire aussi : comment vendre un bien au Luxembourg, la fiscalité immobilière au Luxembourg, frais de notaire et frais d’acquisition et comment fonctionne l’estimation d’un bien.

Questions fréquentes

Paie-t-on l’impôt sur la plus-value en vendant sa résidence principale au Luxembourg ?

Non, si le logement est votre résidence principale au sens de l’article 102bis L.I.R., quelle que soit la durée de détention. La vente doit néanmoins être déclarée à l’ACD.

Suffit-il d’habiter le logement le jour de la vente pour être exonéré ?

Non. Il faut aussi y avoir habité depuis l’acquisition ou l’achèvement, ou au moins pendant les 5 années précédant la vente, ou vendre pour des raisons familiales ou professionnelles. L’assistant interactif de l’ACD vous aide à vérifier votre cas.

Quels sont les frais déductibles de la plus-value immobilière ?

Le prix d’achat et, sous réserve de confirmation par votre conseiller fiscal, les frais d’achat ; les travaux d’amélioration ; et les frais en relation directe avec la vente, comme la commission que vous payez en tant que vendeur (pas celle payée par l’acquéreur). Conservez toutes les factures.

Peut-on déduire la commission de l’agent immobilier lors de la vente ?

En général oui, si vous la payez en tant que vendeur : le modèle 700 demande les honoraires d’agence et qui les paie, et les frais en relation directe avec la vente sont déduits de la plus-value (sans réévaluation). Une commission à charge de l’acquéreur ne réduit pas votre plus-value. Conservez la facture et faites-le confirmer par votre conseiller fiscal.

Les travaux de rénovation sont-ils déductibles lors de la vente ?

Les dépenses d’amélioration font partie du prix de revient et, après 5 ans, sont réévaluées avec le coefficient de leur année. Conservez les factures.

Quel est le montant de l’abattement sur la plus-value en 2026 ?

50 000 € par contribuable ou 100 000 € pour des époux imposés collectivement, réduit des abattements utilisés au cours des 10 années antérieures — uniquement pour les ventes après 5 ans.

Quel est le taux d’imposition de la plus-value immobilière au Luxembourg ?

Dans les 5 ans : le barème progressif ordinaire (taux marginal maximal de 42 %). Après 5 ans : le demi-taux global, au maximum 21 %. La contribution au fonds pour l’emploi s’y ajoute.

Cet article est une information générale, pas un conseil juridique ou fiscal. Règles vérifiées en novembre 2026. Chaque vente est différente : interrogez un conseiller fiscal ou l’ACD pour votre situation, et votre notaire pour l’acte ; seuls les textes officiels font foi.

Sources : guichet.lu — déclarer la vente ou l’échange d’un bien immobilier, déclaration pour l’impôt sur le revenu ; ACD — vente d’un immeuble, vente de la résidence principale, demi-taux global, modèle 700 (année d’imposition 2025), L.I.R., texte coordonné en vigueur au 1^er janvier 2026 (art. 99bis, 99ter, 102, 102bis, 102ter, 130, 131) ; Legilux — loi du 22 mai 2024, loi du 4 avril 2025, loi du 27 juin 2025, loi budgétaire du 19 décembre 2025 (coefficients 2026), règlement grand-ducal du 4 juin 1992.